以案说法:卖房变成了借房,房子归谁?

原创    盈科法匠律师    2021-03-29

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1985年,原告庄某甲建造了案涉五间房屋。199446日,庄某甲与他的二弟被告庄某乙签订《协议书》一份,约定原告将涉案房屋以6000元的价格卖给被告,现日交齐,同时该协议还约定了其他权利义务。

被告庄某乙与被告庄某丙系父子关系。2000212日,原告庄某甲与被告庄某丙又签订《房屋协议书》一份,将199446日《协议书》约定的房屋买卖行为变更为借住行为,并将约定的房款6000元改为借款,被告将涉案房屋返还给原告。新协议同时约定,被告庄某丙在原告房屋居住期间所新建的房屋作价5000元。后原告将上述6000元借款及被告所建偏房折价的房款5000元返还给被告。但被告拒绝倒出房屋,原告因此诉至法院。

2019920日,潍坊高新法院针对此案作出一审民事判决,判决位于高新区某村的房屋为庄某甲所有;被告庄某乙、庄某丙于判决生效之日起三十日内腾出案涉房屋。宣判后,被告庄某乙、庄某丙不服判决,上诉至潍坊中院。

潍坊中院经审理认为,关于双方争议的案涉房屋的权属问题。根据双方提供的证据,可以认定199446日,原、被告双方曾经协商将案涉房屋以6000元的价格卖给被告。原告提交2000212日,原告与被告庄某丙重新签订的《房屋协议书》,主张后期双方经协商一致,由卖房变为了借房,推翻了1994年的协议内容,由被告在案涉房屋内借住,案涉房屋所有权仍归原告所有。综合双方提供的证据,原告提交的证据的证明力大于被告提交证据的证明力,因此,对原告主张案涉房屋归其所有的诉讼请求,法院予以支持。被告应当将案涉房屋腾出,并将房屋交付原告占有、使用或收益。

关于诉讼时效问题。庄某甲提交的录音证据,能够证明双方就房屋问题多次进行过协商,庄某甲一直向庄某乙、庄某丙索要案涉房屋,且庄某甲与庄某乙系亲兄弟,双方就房屋归属问题多次进行磋商也符合情理、常理,且庄某甲诉讼请求主张的系物权的确认,不受时效的限制。对庄某乙、庄某丙主张庄某甲诉讼请求已过诉讼时效的辩称,法院不予采信。潍坊中院作出民事判决,依法驳回上诉,维持原判。

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法匠说法:

根据《中华人民共和国物权法》第三十三条:因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。第三十四条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。第六十六条:私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。原、被告双方就原告的房屋先以协议形式约定卖给被告并支付房款,之后双方重新签订房屋协议书,由卖房变为了借房,将最初的卖房款转为借款并将被告所建偏房折价,推翻之前协议内容,案涉房屋所有权仍归原告所有。

该案中,被告虽主张该协议是假的,但并没有否认协议中签名、捺印的真实性。被告提供证人吕某、韩某的证人证言,但该二人均系原、被告的亲外甥,与本案被告存在近亲属利害关系,其证人证言效力不足以采信。原告提供证人刘某的证言,刘某作为2000212日《房屋协议书》的见证人,在身份上与原、被告均没有亲属关系,其证人证言的效力大于证人吕某、韩某的证人证言的效力。通过原告提交的被告庄某丙出具的两份收到条,以及结合证人刘某的陈述,能够形成有效证据链,证明该2000212日的《房屋协议书》是被告庄某丙的真实意思表示,并且在其后分别收到了原告返还的由卖房款转为借款的6000元及偏房折价款5000元。2000212日的《房屋协议书》是对199446日双方所签协议内容的变更。因此,对原告主张案涉房屋由最初的卖给被告转为了由被告借住,将最初的卖房款转为了借款并将被告所建偏房折价,一并返还给了被告的主张,法院予以采信。

被告提交的2012929日由证人吕某、刘某出具的《证明》,用于推翻2000年《房屋协议书》的真实性。但该《证明》经证人刘某当庭辨认并陈述,是被告庄某丙和证人吕某一方去找他出具的,并没有原告庄某甲在场,当时是违心写的,并非其真实意思表示,当庭否认了该证据。因该《证明》的内容与证人刘某的当庭陈述相悖,应当以证人的当庭陈述为准,对该《证明》的证明力,法院不予采信。被告提交的由其他人出具的《证明》,形式上属于证人证言,证人未出庭接受质询,法院不予采信。被告提交的房屋地籍调查表、该村村委会出具的分户房产证明复印件等证据,鉴于被告庄某丙一直任该村的会计至今,其作为村干部存在职务上的便利,对村委所出具的相关证明,法院不予采信。

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