民法典新规!买二手房你不能不知道的五个坑!

原创    盈科法匠律师    2021-03-22

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202111日起,《民法典》正式实施。民法典颁布实施对二手房买卖产生深远影响,特别是居住权制度、抵押担保制度等新规则必将直接影响买方权利,甚至将影响买方合同目的是否能够实现

盈科法匠青岛律师团队提示您,关于购买二手房你不能不知道的五个坑:

房屋是否设定了居住权?

民法典增设了居住权制度,即居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权自登记时设立,自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的,且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。

鉴于上述居住权的种种限制,购房者在购买二手房时,应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权,建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

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二、房屋在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情形?

考虑到二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的,将无法顺利办理过户,且购房者也可能无法顺利购得该房屋。因此,购房者在签订购房合同前,应当要了解清楚该二手房的产权状况,是否已被法院查封或者办理抵押登记。

对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的一段期间,建议购房者在购房合同中要求房东承诺,一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的,购房者有权立即解除合同,并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失,包括但不限于法律费用及购房同等规格房屋而多产生的费用。

注意:对于低于市场价格的二手房,购房者需要格外注意,售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产,故其开价非常低。对于该情况,建议购房者与售房者详细交流了解情况后,再确定是否要购买该房屋。即便要购买的,建议大部分资金全部进入资金托管账户,以保证资金安全。

三、房屋在出售前是否已出租给他人?

鉴于“买卖不破租赁”原理,购房者在购买房屋之前,应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。

如果已经出租给他人的,购房者即便已经购买了该房屋,也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。

因此,建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人;违反该承诺的,购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

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四、房屋的学区名额是否已经使用?

很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后,可以立即使用该房屋的学区功能,较一手商品房具有一定的优势。为此,购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。

同时,盈科法匠律师建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区;违反该约定的,购房者将有权立即解除合同,并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。

房屋是否已被办理了户口地址登记?

对于已经利用该房屋办理了户口地址登记的,新购得该房屋的购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。因此,除了在签订购房合同时详细了解该户口问题,还需要在合同中明确该问题。如果已经有其他人将户口迁移至该房屋内的,需要承诺户口迁移的具体时间;如果违约的,需要对购房者承担相应的违约责任。

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